Si tu lis cet article, c’est que tu envisages probablement d’acheter une maison ou un terrain au Costa Rica.
Peut-être pour préparer ta retraite au soleil, pour investir, ou tout simplement pour démarrer une nouvelle vie.
On est passés par là. En 2023, on a quitter la France, tout vendu et on a acheté un terrain pour construire notre maison au Costa Rica.
Et franchement ? On a (un peu) galéré.
Erreurs, retards, galères administratives, dépassements de budget… on a tout connu.
Aujourd’hui, avec du recul, voici TOUT ce qu’on aurait aimé savoir avant de se lancer.
C’est parti 🌴
Processus d’Achat d’un Terrain / d’une Maison au Costa Rica
Bonne nouvelle : au Costa Rica, tu peux acheter même si tu es étranger.
Avec simplement un passeport valide et un visa touristique, tu peux acheter une propriété exactement comme un Costaricain.
Pas besoin d’être résident.
Les Étapes pour Acheter
ÉTAPE 1 : Trouver la Propriété
Via un agent immobilier, des sites spécialisés, ou le bouche-à-oreille.
- Vérifier que le terrain est constructible (zonage)
- Vérifier l’accès à l’eau (carta de agua ou puits)
- Vérifier l’accès à l’électricité (Coopeguanacaste au Guanacaste)
- Vérifier que la route d’accès est légale (servitude si nécessaire)
- Vérifier les limites exactes du terrain (topographie)
- Vérifier qu’il n’est PAS en zone protégée (réserve naturelle, zone maritime)
- Vérifier que la construction a les permis de construire (permisos de construcción)
- Vérifier que la maison est déclarée au cadastre (plano catastrado)
- Inspection de l’état général (plomberie, électricité, structure)
- Vérifier que les raccordements eau/électricité sont à jour et payés
ÉTAPE 2 : Lettre d’Intention d’Achat
Une fois que tu as trouvé la propriété qui t’intéresse, tu fais une offre via une lettre d’intention d’achat avec ton agent immobilier.
Cette lettre indique :
- Le prix que tu proposes
- Le montant de l’acompte (généralement 10%)
- La durée de la période de vérification (due diligence)
- La date de clôture souhaitée
C’est la base pour négocier avec le vendeur.
ÉTAPE 3 : Compte Séquestre et Versement de l’Acompte
Si ton offre est acceptée, tu dois verser un acompte en général de 10% dans les 10-15 jours.
Cet argent ne va PAS directement au vendeur.
Il est placé sur un compte séquestre (escrow) géré par ton avocat.
Pourquoi ?
- Protection contre le blanchiment d’argent (loi costaricaine)
- L’argent est sécurisé jusqu’à la signature finale
- Tu devras justifier l’origine des fonds (relevés bancaires 3 mois ou vente d’un autre bien par exemple avec papier de ta banque)
ÉTAPE 4 : Signature du Compromis d’Achat (Traspaso)
Une fois l’acompte versé, tu signes le compromis d’achat et de vente (contrat légal).
C’est quoi le Traspaso ?
C’est le contrat qui engage juridiquement acheteur et vendeur.
Une fois signé :
- Ni toi ni le vendeur ne pouvez vous rétracter sans pénalité
- La période de vérification commence
ÉTAPE 5 : Due Diligence (Période de Vérification Légale – 30 à 40 jours)
C’est l’étape CRUCIALE que tu ne dois JAMAIS sauter.
Ton avocat a 30 à 40 jours pour vérifier TOUT au Registro Nacional (cadastre costaricien) :
- Que le vendeur est bien le propriétaire
- Qu’il n’y a pas de dettes ou d’hypothèques sur la propriété
- Que les limites sont correctes
- Que tout est légal
⚠️ IMPORTANT : Pendant cette période, tu peux encore te rétracter et récupérer ton acompte si un problème majeur est découvert.
APRÈS cette période, ton acompte n’est PLUS remboursable.
ÉTAPE 6 : Clôture et Signature de l’Acte de Vente
Si tout est OK après la due diligence, on passe à la signature finale.
Délai : Généralement 2-3 semaines après la fin de la due diligence (selon accord).
Avant la signature : tu transfères le solde restant (90%) sur le compte séquestre quelques jours avant.
Le jour de la signature :
- Tu signes l’acte de transfert de propriété devant notaire
- Le compte séquestre verse le prix total au vendeur
- L’avocat enregistre le transfert au Registro Nacional
C’est officiel : la propriété est à toi ! 🎉
DURÉE TOTALE DU PROCESSUS : 2 mois en moyenne
(peut être plus court pour transactions simples, plus long pour complexes)
⏱️ Processus d’Achat : Timeline Complète
Les Frais d’Achat (Payés par l’Acheteur)
Au Costa Rica, c’est l’acheteur qui paie 100% des frais d’achat.
Ces frais incluent les taxes de transfert, timbres fiscaux, avocat/notaire, compte séquestre.
IMPORTANT : Le montant dépend si tu achètes en société ou en nom propre.
👉 Acheter en Société : Pourquoi C’est Plus Avantageux
Si tu achètes un TERRAIN ou une MAISON pour usage personnel : ton avocat crée une société INACTIVE qui achètera le bien.
- Coût création société : ~850$ (une fois)
- Frais annuels société inactive : ~120 à 180$/an (taxes annuelles)
💡 « Inactive » = la société ne génère aucun revenu, elle possède juste ton bien immobilier.
Si tu achètes une MAISON déjà possédée par une société, comme c’est le cas de notre maison, tu achètes directement les parts de cette société (au lieu de la propriété).
Avantage ÉNORME : Tu paies environ 2% de frais en moins = plusieurs milliers de dollars d’économie directe.
💶 Bon à savoir pour les Européens : Avec le taux de change actuel EUR/USD avantageux, ces frais peuvent être « absorbés » grâce à la conversion.
Par exemple : une maison à 400 000 USD = environ 340 000 € au taux actuel. Même avec 5% de frais (20 000 USD), tu paies environ 357 000 € au total.
Vérifie le taux de change du jour ici et profite du dollar favorable tant qu’il dure 😉
👉 C’est le vendeur qui paie la commission immobilière (6% + IVA)
Acheter à Distance (Sans Être au Costa Rica)
Tu peux acheter SANS être physiquement au Costa Rica et sans avoir besoin de te déplacer (via procuration ou signature digitale), même si on te recommande fortement de venir au moins une fois sur place pour visiter la propriété.
Pratique si tu es encore dans ton pays d’origine 😉
Lois de Succession et Impôts Annuels au Costa Rica
Succession : Ce qu’il Faut Savoir
Au Costa Rica, il n’y a PAS de taxe d’héritage mais il y a quand même des frais à prévoir lors du transfert de propriété aux héritiers.
- Processus de succession judiciaire (peut prendre 1 à 3 ans)
- Frais obligatoires : 1,5% property transfer tax + frais légaux/notaire
- Total frais : environ 3,5% à 5% de la valeur du bien
- Transfert des parts de société aux héritiers (bien plus simple et rapide)
- Frais : 1,5% si transfert de plus de 50% des parts
- Processus notarial possible (plus rapide que judiciaire)
- Total frais : environ 2% à 3%
Notre conseil : Encore une raison d’acheter via société.
📚 Source : Global Property Guide – Costa Rica Inheritance
Impôts et Taxes Annuels
Une fois propriétaire, tu paies quelques taxes annuelles.
1. Impôt foncier annuel :
- 0,25% de la valeur cadastrale par an
- Géré par ta municipalité locale
- Exemple : propriété de 400 000$ → 1 000$/an
2. Luxury Home Tax :
S’applique si la valeur de construction dépasse environ 240 000 à 285 000 USD (seuil ajusté annuellement).
Taux progressif : 0,25% à 0,55% selon la valeur
⚠️ Important : Cette taxe ne s’applique QUE sur la valeur de construction (pas le terrain).
Déclaration de valeur : Tous les 3 ans
Paiement de la taxe : Chaque année (avant le 15 janvier)
3. Frais annuels si propriété via SOCIÉTÉ INACTIVE :
- Taxe annuelle société inactive : ~120 à 180$/an
- Déclaration actifs annuelle (via avocat) : ~200-300$/an
💡 Exemple : Pour une Villa de 400 000$ (construction 300K$ + terrain 100K$) possédée via société inactive :
- Impôt foncier ISBI : ~1 000$/an
- Luxury Home Tax (construction > 240K$) : ~750 à 1 500$/an
- Frais société inactive : ~120-180$/an
- Déclaration annuelle : ~200-300$/an
- TOTAL annuel : environ 2 100$ à 3 000$/an
Comparé à l’Europe ou l’Amérique du Nord, c’est très raisonnable.
📚 Sources : PWC Tax Summaries | CostaRicaLaw – Luxury Tax
Tu veux t’expatrier au Costa Rica ?
Obtiens la résidence avec le 🎫 VISA INVESTISSEUR !
- Investis minimum 150 000 USD dans l’immobilier (c’est le plus simple) ou un business au Costa Rica
- Prépare ton dossier avec un avocat spécialisé en immigration (casier judiciaire vierge, apostilles, traductions)
- Dépose ta demande auprès du Département de l’Immigration
- Obtiens ta résidence temporaire (valable 2 ans, renouvelable)
- Après 3 ans : Résidence permanente (si tu passes 180 jours/an au Costa Rica)
- Après 7 ans : Citoyenneté possible (avec test d’espagnol et culture)
- Résidence légale au Costa Rica
- Accès au système de santé (CAJA)
- Inclut conjoint + enfants à charge
- Chemin vers la citoyenneté (7 ans)
- Pas de visa runs tous les 180 jours
- Taxation territoriale : tes revenus provenant de l’étranger sont taxés à 0% si tu as ta résidence fiscale au Costa Rica
- Maintenir l’investissement pendant ta résidence temporaire
- Visiter le Costa Rica au moins 1x/an
- S’inscrire à la sécurité sociale (CAJA)
- Ne permet pas de travailler comme employé
- Documents apostillés et traduits requis
Construction d’une Maison VS Achat Clé en Main au Costa Rica
Notre Retour d’Expérience : Notre construction au Costa Rica
On a construit notre maison au Costa Rica dans la région du Guanacaste.
Aujourd’hui, avec le recul, voici ce qu’on peut te dire.
Si tu veux construire au Costa Rica, il faut ABSOLUMENT être sur place pour gérer.
Voici les défis qu’on a rencontrés :
- La carte d’eau (le Graal ici) :
On a bataillé pendant des semaines pour l’obtenir. C’est indispensable mais le processus est complexe. On a fini par l’avoir, mais ça demande de la persévérance et d’être sur place.
- Changement de constructeurs :
On a dû changer de constructeurs en cours de route. Sans être présents régulièrement, ça aurait été un cauchemar.
- Barrière de la langue et différence culturelle :
Les goûts et normes costaricains ne sont pas les mêmes que les standards européens. Pour valider chaque étape selon nos goûts et nos normes, on devait être là physiquement.
- Les délais :
C’est long. Et souvent bien plus long que prévu. Compte large.
- Ameublement et aménagement :
Ici, il n’y a pas d’IKEA ou de magasin où tout est regroupé au même endroit.
Même pour l’électroménager, tu dois être opportuniste, faire plein de magasins plusieurs fois, et tu n’as pas énormément de choix.
Pour la déco, on a ramené pas mal de choses des États-Unis parce que soit ce n’était pas à notre goût, soit c’était trop cher.
Notre Villa Clé en main À VENDRE
Profite de notre expérience : on a tout fait pour toi
Clé en Main = Beaucoup Moins de Stress
Avec le recul, acheter une maison clé en main, c’est beaucoup moins de stress.
Tu visites, tu aimes, tu achètes, tu emménages.
Pas de galères administratives, pas de retards, pas de mauvaises surprises budgétaires.
Et tu rafraichis un peu la deco pour la mettre à ton gout si besoin, et c’est tout.
Notre conseil :
Si tu cherches la tranquillité d’esprit et que tu veux profiter rapidement de ta nouvelle vie au Costa Rica sans te prendre la tête : privilégie le clé en main.
Si tu as du temps, de la patience, un budget de sécurité, que tu parles espagnol ET que tu peux être sur place régulièrement : la construction peut être une bonne option.
- Sauter la due diligence pour aller plus vite → Jamais ! C’est ta seule protection.
- Ne pas prendre d’avocat indépendant → Prends TON propre avocat, pas celui du vendeur.
- Acheter en nom propre au lieu d’une société → Tu perds des milliers de dollars.
- Ne pas vérifier la carte d’eau (pour un terrain) → Absolument crucial au Costa Rica.
- Sous-estimer le budget construction → Ajoute toujours +30% au budget initial.
- Ne pas être sur place pendant toute la construction → On l’a fait au début : retards, changement de constructeur… Tu DOIS être présent sur le chantier régulièrement.
- Profite du taux EUR/USD actuel → Il est historiquement favorable, ça ne durera peut-être pas.
- Visite au moins une fois sur place → Même si tu peux acheter à distance, viens voir la propriété.
- Privilégie le clé en main → La construction au Costa Rica est stressante, longue et coûteuse.
- Choisis un bon avocat dès le début → Demande des références, lis les avis, vérifie son expérience.
- Sois patient avec les délais → Tout prend plus de temps qu’annoncé (culture locale différente).
- Apprends quelques bases d’espagnol → Ça aide énormément, surtout si tu construis.
- Prévois une marge budgétaire → Toujours 10-15% de plus que prévu pour les imprévus.
Conclusion
Acheter une maison au Costa Rica en tant qu’étranger, c’est 100% possible et relativement simple si tu es bien accompagné.
Les points clés à retenir :
- Passeport valide (ou carte d’identité pour UE)
- Justificatif origine des fonds (relevés bancaires ou preuve de vente si fonds proviennent d’une vente immobilière)
✅ Pas besoin d’être résident pour acheter
✅ Achète via une société inactive pour économiser des milliers de dollars
✅ Prends un bon avocat local bilingue pour la due diligence
✅ Privilégie le clé en main si tu veux éviter le stress de la construction
✅ Profite du taux de change EUR/USD favorable tant qu’il dure
Tu as des questions ?
👉 N’hésite pas à les poser en commentaire, on te répondra avec plaisir ! 💬
Pura Vida ☀️🌴
Caroline & Mathieu
